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재건축 안전진단 기준 정상화

현지조사에 공공기관 참여 안전진단 실시여부 결정시 전문성 확보

조건부 재건축”판정시 적정성 검토 의무화 재건축 필요성 검증 강화

평가항목 구조안전성 가중치 확대 사회적 자원 낭비 방지

 

 국토교통부(장관 김현미) 재건축 사업이 구조안전성 확보, 주거환경 개선 본래의 제도 취지에 맞게 진행될 있도록 안전진단 기준을 개선키로 하였다고 밝혔다.

 

그간 재건축 사업추진을 결정하는 단추인 안전진단의 절차와 기준이 지속 완화되어 왔으며, 이로 인해 현재 안전진단은 사업 추진 필요성을 결정하는 본래의 기능이 훼손되고, 형식적인 절차로서만 운영되고 있는 상황으로서,

 

  최근 시장 과열과 맞물려 재건축 사업이 본래 취지와 다르게 추진되어, 많은 사회적 자원 낭비 사업에 동의하지 않은 주민들의 재산권 침해  부작용이 나타난다는 지적이 제기되어 왔다.

 

  이에 따라 지속된 규제완화로 인한 부작용을 방지하고 안전진단 제도가 본래 취지대로 운영될 있도록 하기위해, 그간 과도하게 완화된 규정을 정상화하기로 하였다.

 

 

안전진단 정상화를 위한 주요 개선 내용 다음과 같다.

 

시장‧군수가 안전진단 실시여부를 결정하는 단계인 현지조사 단계부터 전문성 있는 공공기관* 참여 있도록 하였다.

 

    * 한국시설안전공단 및 한국건설기술연구원(도시정비법 제20)

 

  ( ) 시장‧군수가 현지조사 통해 안전진단 실시여부를 결정하고 있으나, 구조체 노후화․균열상태 전문성이 요구되는 구조안전성 분야에 대한 조사에 한계 있는 실정이다.

 

    * 주민요청(10%이상 동의) → 현지조사(시장․군수) → 안전진단 의뢰 → 안전진단(민간 기관) → 판정(①유지보수 ②조건부 재건축 ③재건축 결정)

 

  ( ) 시장‧군수가 현지조사를 공공기관에 의뢰할 있는 근거 마련하여, 현지조사의 전문성․객관성이 담보되도록 하였다.

 

  - 안전진단 단계에서 불필요한 안전진단을 걸러 냄으로써, 안전진단 필요성을 사전에 검증하는 한편 불필요한 안전진단에 드는 매몰비용을 줄여나갈  있을 것으로 기대된다.

 

안전진단 종합판정을 위한 평가항목별 가중치가 조정된다.

 

  ( ) 현재 구조적 안전보다는 주거의 편리성과 쾌적성에 중점을  주거환경중심평가(구조안전성 20%, 주거환경 40%, 시설노후도 30%, 비용분석 10%) 통해 재건축 여부를 결정하고 있어,

 

  - 구조적으로 안전함에도 불구하고 재건축사업이 추진되는 사회적 낭비 사례 발생하고 있다.

 

  ( ) 구조안전성 확보라는 재건축사업의 본래 취지대로 제도가 운영될 있도록 구조안전성 비중을 50%까지 상향조정(주거환경 15%, 시설노후도 25%, 비용분석 10%)

 

 

  - 다만, 주거환경이 극히 열악 경우* 구조안전성 다른 평가 없이 사업을 추진 있는 규정을 유지함으로써, 열악한 주거환경에 대한 고려도 충분히 이루어지도록 하였다.

 

    * 주거환경 평가결과 E 등급 시 다른 평가 없이 바로 재건축으로 판정

 

구 분

가중치

현행

개정

주거환경

0.40

0.15

건축마감 및 설비노후도

0.30

0.25

구조안전성

0.20

0.50

비용분석

0.10

0.10

 

안전진단 종합판정 결과, ‘조건부 재건축’ 판정 받은 경우 안전진단 결과보고서에 대한 공공기관의 적정성 검토 거쳐 재건축사업 추진여부를 결정토록 하였다.

 

  ( ) 안전진단 실시 결과 구조 안전성에 결함이 없는 경우 재건축 시기를 조정하여 사업을 추진할 있도록 “조건부 재건축”이라는 판정 유형 두고 있으나,

 

    * 안전진단 결과 ①유지보수 (100점중 55점 초과) ②조건부 재건축 (5530) ③재건축 (30점 이하) 3가지 유형의 판정을 하며, 조건부 재건축은 치명적인 구조적 결함은 없는 것으로서, 시장․군수가 주택시장․지역여건 등을 고려하여 재건축 시기를 조정할 수 있는 판정 유형

 

  - 실무적으로 대부분의 단지가 시기조정 없이 바로 재건축사업이 추진되는  ‘재건축’ 판정과 동일하게 운영되고 있는 실정이다.

 

  ( ) 안전진단 결과 ‘조건부 재건축’ 판정 받은 경우에는 공공기관의 적정성 검토 의무적으로 거친 재건축을 추진하도록 하여 민간의 진단결과에 대한 검증 강화되도록 하였다.

 

  - 다만, 공공기관이 안전진단을 실시하여 이미 공적 판단을 받은 경우에는 추가적인 적정성 검토 없이 재건축 사업이 가능하도록 하였다.

 

〈개정 전․후 절차 비교도〉

 

최근 포항 지진 발생 등을 감안하여 이미 안전상의 문제가 확인된 건축물 경우 안전진단 없이 재건축 추진이 가능하도록 예외 규정도 마련하였다.

 

  ( ) 법률 별로 안전진단 절차를 별도로 운영함에 따라, 「시설물의 안전 유지관리에 관한 특별법」에 따른 안전진단 결과 D등급 이하로 분류되어 안전상 문제가 지적된 경우에도 건축 사업을 추진하기 위해서는 도시정비법상 안전진단 절차 다시 거쳐야 하는 문제점 지적 되었다.

 

  ( ) 시특법에 따른 안전진단 결과 D등급 이하로 분류될 경우에는 도시정비법상 안전진단 없이 재건축사업의 추진이 가능하도록 개선하였다.

 

 

  - 이에 따라 지진 재난에 취약한 건축물을 재건축하는 경우 개별 법률의 요구에 따른 중복절차를 거치지 않고 신속하게 재건축 추진될 있게 된다.

 

개정 안전진단 기준은 개정안 시행일 이후 최초로 안전진단 기관에 안전진단을 의뢰하는 분부터 적용하게 된다.

 

  따라서, 현지조사를 통해 안전진단 실시가 결정된 경우라 하더라도, 새로운 기준 시행일에 실제로 안전진단 기관에 안전진단 의뢰가 이루어지지 않았다면 개정 기준이 적용된다.

 

    * 안전진단 신청(주민동의 10%) → 안전진단 실시 결정(시장․군수) → 안전진단 의뢰(시장․군수 → 안전진단 기관) → 안전진단 실시(안전진단 기관)

 

  국토교통부는 제도개선을 위해 도시정비법 시행령 안전진단 기준 개정안을 21일부터 입법예고와 행정예고를 계획이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

이 보도자료와 관련하여 보다 자세한 내용이나 취재를 원하시면 국토교통부

 주택정비과 김경은 사무관(044-201-3384)에게 연락주시기 바랍니다.

 

참고 1

 

 재건축사업 추진 절차도

 

 

 

 

 

 

 

 

▪ 주민공람(14일 이상)

▪ 지방의회 의견청취

▪ 지방도시계획위원 심의

기본계획수립

 특별시장・광역시장・시장

 

 

 

 

▪ 공동주택재건축에 한함

안 전 진 단

 시장・군수・구청장

 

 

 

 

▪ 주민공람(30일 이상)

▪ 지방의회 의견청취

▪ 지방도시계획위원 심의

정비계획수립 및 정비구역지정

 시장・군수・구청장

 ⇒ 시・도지사

 

 

 

 

 

 

 

▪ 정비사업전문관리업자 선정

조합설립추진위원회

 시장・군수・구청장

 

 

 

 

 

조합설립인가

 시장・군수・구청장

 

 

 

← 시공자 선정

▪ 주민공람(14일 이상)

▪ 건축심의 등 관계기관 협의

사업시행인가

 시장・군수・구청장

 

 

 

 

 

 

 

 

분 양 신 청

 

 

 

 

 

▪ 주민공람(30일 이상)

관리처분계획수립

 

 

 

 

 

 

관리처분계획인가

 시장・군수・구청장

 

 

 

 

 

← 이주 / 철거

 

 

착    공

 

 

 

 

← 주택공급

 

준공 및 입주

 

 

 

 

 

 

이전고시 / 청산

 

 

 

 

 

 

 

 

참고 2

 

 개선 전후 안전진단 절차도

 

 

참고 3

 

 예상 질의 답변

 

 1. 재건축 안전진단 제도 도입 취지는?

 

공동주택을 대상으로 재건축을 위한 정비계획의 수립 또는 재건축의 필요성을 검증*하는 사업시행여부를 결정하기 위하여 도입

 

    * 재건축사업은 미동의자에 대한 강제적 처분권(매도청구권) 부여, 용적률상향, 주택공급규칙 배제 등 여러 공익적 혜택이 부여된 만큼 공적인 검증 필요

 

  이를 통해, 무분별한 재건축으로 인한 사회적 자원낭비를 방지하고, 재건축에 동의하지 않은 구분소유자의 재산권 침해를 최소화하기 위하여 재건축 안전진단 제도를 도입

 

 

 2. 현지조사와 안전진단의 차이점이 무엇인지?

 

현지조사 안전진단 실시여부를 판단하기 위한 절차로,

 

  시장‧군수등이 육안조사 설계도서 검토 등을 통해 ‘유지보수’ 또는 ‘안전진단 실시’ 판정

 

안전진단 현지조사 결과 ‘안전진단 실시’ 판정 내려진 경우,

 

  시장‧군수등이 안전진단전문기관으로 하여금 구조안전성, 주거환경, 설비노후도 등을 종합적으로 평가하여 재건축 실시여부를 최종 판정하는 절차임

 

 

 

 3. 조건부 재건축에 대해 적정성 검토를 받게 하는 이유는?

 

유지보수‧재건축 같은 명확한 판정 있는 경우 그에 따르되, 중간영역인 조건부재건축(종합평가 30~55) 경우 객관적인 재검증 필요성 있음*

 

    * 사례를 보면 90%이상이 시기를 조정할 수 있는 조건부재건축 판정을 받았으나, 실무적으로 시기조정 사례 없이 재건축판정과 동일하게 운영 중

 

 

 4. 조건부 재건축에 대한 적정성 검토결과 유지보수 결정이 나면?

 

안전진단 결과보고서의 적정성 검토 결과를 바탕으로 일상적인 유지관리 보수 수행하면 되고, 재건축 추진을 위해서는 사업 추진 필요여부(안전진단 ) 다시 판정 받아야 것임

 

 

 5. 내진 미반영 건축물의 재건축이 어려워지는 것이 아닌지?

 

현행 기준에서도 내진설계 미반영 아파트에 별도의 간소한 절차를 두고 있으며, 구조적‧기능적 결함 가진 경우에는 재건축사업을 추진할 있음

 

  아울러, 이번 제도개선을 통해 재난발생 위험 으로 시설물안전법상 안전진단 결과 D, E등급 판정 받은 경우 재건축안전진단 없이도 재건축을 추진 있도록 하였음